Importantes alterações nos contratos de compra e venda de imóveis de unidades imobiliários em incorporação e imóvel em parcelamento de solo urbano.
No final de 2018 houve grandes mudanças no tocante a relação contratual frente a compra e venda de imóveis de unidades imobiliárias em incorporação imobiliária e/ou em parcelamento de solo urbano.
A lei 13.786/18 veio para regulamentar importantes pontos dos contratos de compra e venda desses imóveis, informando o que deve constar no devido documento e ainda relatando o que ocorrerá quando houver o distrato / resolução desse contrato. Abaixo segue alguns assuntos abordados pela lei, sendo eles:
O que deverá constar OBRIGATORIAMENTE no contrato de compra e venda do imóvel, sob pena de nulidade;
Possibilidades de rescisão;
Como será a indenização por possível atraso e qual o prazo máximo de atraso na entrega da obra;
Direitos na desistência do contrato de compra e venda e ou resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, como ficará a multa, percentual (%) e outros.
Esses temas são de extrema relevância tanto para a construtora e incorporadora que esta a frente do empreendimento, como também para o comprador/adquirente do tão sonhado imóvel.
Vamos apontar de forma simples e clara algumas das principais mudanças que ocorreram com esta lei para que você comprador consiga identificar se há ou não alguma irregularidade em sua compra e contrato assinado, bem como possa auxiliar a construtora e incorporada a compreender se esta ou não formalizando seus contratos da forma correta.
1º O QUE DEVERÁ CONSTAR OBRIGATORIAMENTE NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (unidade imobiliária em incorporação e ou imóvel em parcelamento de solo urbano) A PARTIR DE 28 de DEZEMBRO 2018?
Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão tanto de unidades imobiliárias em incorporação e ou de imóvel em parcelamento de solo urbano DEVERÃO CONTER e INICIAR com o QUADRO DE RESUMO.
O rol taxativo das informações obrigatórias muda conforme o caso concreto, se for unidade imobiliária em incorporação há doze incisos no art. 35-A e se for imóvel em parcelamento solo urbano há onze incisos no art. 26-A.
PERIGO
IMPORTANTE DESTACAR é que esse QUADRO DE RESUMO tem um rol taxativo (lista obrigatória) e uma ordem cronológica das informações que deverão ser obedecidas, portanto, caso falte qualquer informação prevista nesse QUADRO DE RESUMO, será concedido o prazo de 30 (trinta) dias para o aditamento do contrato para corrigir esta omissão, finalizado o prazo, se o problema com as informações não for corrigida, fica caracterizado justa causa para rescisão do contrato por parte do consumidor adquirente.
Assim sendo, comprador fique atento ao seu contrato e vendedor atenção dobrada na hora de redigir o contrato, se não tiver total segurança na redação do documento contrate um profissional qualificado para realiza-lo com maior segurança.
2º SOBRE O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL (unidade imobiliária em incorporação);
A entrega do imóvel deverá ser realizada na data estipulada em contrato. ÓBVIO!
Porém, sabemos que nem sempre esta é a realidade do dia a dia, portanto, prevendo isso a respectiva lei veio para deixar claro o possível prazo de atraso na entrega do empreendimento, assim sendo, ficou pontuado em lei que este poderá ter um o atraso de até 180 (cento e oitenta) dias corridos além da data limite da finalização do empreendimento pactuado no contrato.
Entretanto, este atraso citado acima só será permitido se constar expressamente convencionado no contrato, de forma clara e destacada. Caso contrário, não ocorrendo essa cautela, fica caracterizado justa causa para resolução do contrato por parte do comprador, podendo ainda ensejar demais penalidades ao incorporador.
Além disto, ultrapassado esse prazo limite de atraso, estipulado em contrato, desde que o comprador não tenha dado causa ao atraso, poderá ele além de promover a resolução do contrato, ter a devolução integral de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos a contar da resolução contratual, corrigido e indenização de 1% do valor efetivamente pago a incorporadora, por cada mês de atraso, pro rata die.
3º DESISTÊNCIA E OU RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR, QUAIS CONSEQUÊNCIAS E MULTA?
Esse tema é abordado no art. 67-A incluído pela referida lei. As construtoras e incorporadoras poderão reter a título de multa contratual o montante máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor já efetivamente pago, porém em situação que o imóvel não for submetido ao patrimônio de afetação.
Ocorrendo a figura do patrimônio de afetação no empreendimento a construtora e incorporadora poderá reter até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga pelo comprador e demais encargos abordados em lei.
IMPORTANTE
Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação e havendo valor remanescente para devolver ao comprador, depois de descontados o montante da multa de até 25% (vinte e cinco por cento), este deverá ser realizado no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias a contar da data de distrato e/ou resolução do contrato em parcela única, sendo proibido a devolução do valor pago ao comprador de forma parcelada.
Essas são algumas das mudanças realizadas pela lei 13.786/2018, porém há outros pontos interessantes e particularidades que necessitam analise e extrema atenção no momento da realização do contrato de aquisição do imóvel e ou distrato/resolução, mas para não se estender finalizamos por aqui.
CASO TENHA FICADO ALGUMA DÚVIDA SOBRE O TEMA comente abaixo ou se preferir envie e-mail adv@felipediogo.com.br. Prometo que farei o possível para responder todas as dúvidas referente ao assunto tratado neste artigo.
Autor:
Felipe Diogo de Oliveira, Advogado regularmente inscrito na OAB/SC 51.795, Pós Graduando em Direito Previdenciário pelo Instituto de Estudos Previdenciários – IEPREV, Presidente da Comissão de Direito do Consumidor OAB/SC 31ª Subseção do Vale do Rio Tijucas e Membro da Comissão Inovação na Advocacia OAB/SC; E-mail: adv@felipediogo.com.br
(De acordo com art. 40, inc. V; art. 44, §1º do Código de Ética da OAB)
Obs.: Este artigo está de acordo com art. 39 do Código de Ética da OAB, tendo o objetivo meramente informativo.
REFERÊNCIAS
Lei 13.786/2018 Altera as Leis nos 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13786.htm